こんにちは半田です。
今回は土地の探し方や選び方をお話していきたいと思います！
この記事では「おすすめの土地」や「やめた方がいい土地」など土地探しの際に少しでも役に立つ情報をまとめています。
【事前準備】土地探しを始める前に
まず初めに、マイホームを建てる土地探しをする前に、考えておかなければならないことがあります。ざっくりとまとめてみました。
- マイホーム計画における総予算はいくらか
- どこに家を建てるか（エリア）
- エリアごとの土地の相場を知る
- 土地を選ぶ際の条件
当たり前に思えるこの内容、後になってからあぁすれば良かったと思うこともあるので、「実際に土地を買った我が家の場合どうだったか」を踏まえながら説明していきたいと思います。
マイホーム計画における総予算と住宅ローンについて
まず大切なことがマイホーム計画における総予算を把握するということです。
総予算？ そんなことより先に土地を決めないといい土地がなくなってしまうんじゃない？
私も妻も土地を探し始めた当初はそんな風に思っていました。しかし、今思い返せばもう少し、しっかり考えておけばよかったと思うのが「マイホーム計画における総予算を把握しておく」ことでした。
そもそも家づくりの流れとして（我が家の場合）、「土地探し」と「間取り決め」を、ほぼ並行して行なっていました。それが正しい流れなのかは分かりませんが、大体どこのハウスメーカーでも同じような流れだったと思います。（以下ざっくりこんな感じでした↓）
①ヒアリング → ②間取り制作（大まかな希望の間取り） → ③大体の間取りが決定 → ④見積もりが出る
①ヒアリング → ②土地探し → ③実際に土地を見に行く → ④土地の売買契約
この2つの流れの終盤くらいに総予算が出るのですが、総予算が出ると住宅ローンについての話につながっていきます。総予算に対して、月々の返済がいくらになるかというお話ですね。
この総予算が、自分の年収に対して借入可能な金額なら検討の余地ありですが、そうでない場合は、間取りを変更するか土地を選び直す必要が出てきます。
住宅ローンの借入がどれくらいできるのか知りたい方は、各金融機関から簡単にできる住宅ローンシミュレーションが出ているのでぜひ参考にしてみてくださいね。
「建物にかかる費用」と「土地にかかる費用」は、建築エリアや、どのような性能の家を建てたいか？によって異なります。目安になる金額を以下の表にまとめてみました。
| 建物の予算 | 目安：2000万〜3500万（坪数や性能・設備による） |
| 土地の予算 | 土地代金＋5％〜10％前後の諸費用 |
土地に関しては土地の代金＋諸費用がかかってきます。土地の諸費用は、その土地を取り扱っている不動産業者によって異なるので、担当の営業を通して確認してもらうといいです。
場合によっては諸費用の値引き交渉を行ってくれることがあります。土地代金の値引きはほぼ無いと思いますが、諸費用に関しては値引き交渉の余地ありですので、一度相談してみてもいいかもしれません。
まずは自分で住宅ローンの借入額のシミュレーションをしてみて、総予算を把握してから土地探しや間取りの打ち合わせに入るとスムーズに話が進むと思います。
希望に沿った土地を探す方法
「建物にかかる費用」と「土地にかかる費用」の大体の総予算を把握できたら、いざ土地探しです。
まずは、希望するエリアの土地に、必要な条件を加えて調べてみるといいと思います。
不動産サイトから簡単に検索できるので、希望のエリアと土地の条件を検索してみます。
土地を探す方法としては、
- 不動産サイトから検索する
- ハウスメーカーや工務店側で探してもらう
- 不動産屋に直接足を運ぶ
我が家は不動産サイトを使って、自分でも探しつつ、ハウスメーカーにも協力をお願いして土地を探しました。
これは当時担当してくれていた営業から教えてもらったのですが、不動産屋が見ている不動産情報は大元の情報が同じため、どこの不動産屋を訪ねても、似たような返答になるだろうとのことでした。
不動産屋でもハウスメーカーでも、どちらにお願いしてもほぼ同じ内容の土地情報が出てくるなら、最初からハウスメーカーの営業に土地探しを頼んだ方がスムーズにことが進むと思い、我が家は担当の営業に土地探しをお任せしました。
ちなみに私たち一般ユーザーが見れるインターネット上で公開されている土地情報は最新のものではないようです。最新の情報＝未公開の土地は有料でしか見れないらしく、お金も手間も掛かるのでハウスメーカーや不動産屋に調べてもらうのが良いと思います。
我が家もまだ一般公開されていない物件をいくつか紹介してもらった覚えがあります。
また、ハウスメーカーが自社で取り扱っている土地もあるので、そちらも土地選びの候補に入れてみてはいかがでしょうか？
自社で扱う土地で契約された場合、上物（建物）代金の値引率が大きくなる場合があると当時の担当に教えていただきました。
ぜひその辺りも踏まえて交渉してみるといいかもしれませんね。
土地の相場を知る
これはインターネットで希望エリアの土地を検索していれば、おおよその相場は把握できると思います。
当たり前ですが、利便性の良いところは土地の金額も上がっていきます。
駅から近ければ土地の価格は上がりますし、少し離れるだけで土地の価格は随分と下がります。かといって、離れすぎても不便ですので、家族構成を加味しながら考えてみると良いかもしれません。
駅から離れるとその分土地代は安くなりますが、お子さんがいるご家庭では将来、子供が電車通学をする場合、駅までの移動手段としてバスや自転車を利用するかもしれません。その場合、定期代や駐輪場代が毎月かかることが予想できます。
我が家の土地探し・土地選びの考え方
我が家は土地探しに約1年ほどかかりました……。一生住むと想定して探していたので、後悔だけはしたくありませんでした。けれど理想の土地は価格が高くて手が出せないといった状況が続き……そうして何ヶ月もかけて土地探しをしてやっと気付いたことがありました。それは希望の条件が全て叶う土地は（ほぼ）ないということです。
希望を全て叶えようとするとお金がかかる……悲しいけどどこかで折り合いが必要かもしれない
我が家の希望する土地の条件は
- 駅から徒歩15分以内（最低でも20分以内）
- 主要路線でそれなりに商業施設も多いエリア
- 子供の幼稚園・小学校・中学校が近くにある
- 大きな病院（総合病院）やクリニック、小児科がある
- 土地の広さは最低でも50坪。できれば60坪くらい欲しい。
- 新興住宅街（大型分譲地）子育て世代が多いエリア
ざっと書いてみましたがこんな感じでした。かなり欲張りですね（笑）
駅近で学校があって、商業施設や総合病院があり、広くて安い土地……。そんな理想の土地は、そう簡単に見つかるはずもなく。あるにはあるけれど、やはり土地の価格が高い。こんな感じで土地探しの沼にはまる日々。
毎日何度も希望エリアの土地情報をネットで探して、最新情報がないか不動産サイトに張り付いていました（笑）
そして気になる土地はなるべく早く足を運び実際に見学へ行きました。（写真と実際の土地はかなり周辺状況も違うので必ず見に行くことをおすすめします！ 土地の掲載写真がいつ撮られたものかも要確認です！）
しかし探せども探せどもいい土地は見つからず……。
これだけ探しても見つからないってことは、やっぱりどこか妥協しないといけないのか……
なんて思いつつ諦めきれずに土地探しを続けていると、我が家の条件に当てはまる土地が販売開始されるとの情報が……！
なんと土地価格以外の条件はほぼ全て当てはまっていました！
あとは土地の価格だけ……。
でもこれ以上いい条件の土地はもうないと思う！
妻の言う通り一年近く土地を探し続けてきた結果、これ以上条件が当てはまる土地はもう巡り会えないと思いました。あとは土地の価格をどうするか。残念ながら我が家の総予算的にはオーバー気味です。
土地の価格は基本的に値下げされません。個人間での取引はどうか分かりませんが、不動産相手の場合値下げはほぼ無いと言えます。
そうなると、土地の価格が下がらないなら上物（建物）の価格を下げるしか無い……。
それにこうして悩んでいる間にも、他の人が土地を差し押さえるかもしれない。そもそも土地が決まらなければ家づくりも進まないのです。
もういい加減、不動産サイトばかり見てないで楽しい間取りの打ち合わせがしたい……
だったら我が家は建物代の価格を抑えて希望の土地を購入しよう！ という話にまとまりました。
ここまで約一年は掛かったでしょうか。長かった我が家の土地探しがついに終わりを迎えました……！
土地との出会いは一期一会
この土地良さそうだな、そう思った時には「すでに他の人が商談中に入っている」なんてことが、よくあります。目をつけていた土地が商談中になると、そのまま土地を購入する流れになりますので、商談が破談になることはそうないと思います。
タッチの差で土地の申し込みができなかったというのは、よくあることなんだそう。人気のエリアは特に多いそうで、そうなる前に土地を差し押さえる必要があります。
上物（建物）はいつでも時間のある時に決めることができますが、土地との出会いは一期一会です。
価格・土地の広さ・周辺環境・駅までの距離・方角・等々、上げればキリがないですが、全く同じ条件の土地は一つもありません。
加えて、上物（建物）の資産価値は一度住み始めると下がる一方ですが、土地に関してはそうでない場合もあります。
上物だけにお金を掛けるのではなく、土地の資産価値なども踏まえて検討するのも大事なポイントだと思います。
希望の土地を購入できることが一番ですが、土地にかかる固定資産税や資産価値など、土地の購入後にかかる金額についても考えて土地選びができるといいですね。
土地探し・土地選びのポイント
じゃあ実際どんな土地を選ぶのが正解なの？ 無限に広がる土地……もはや何が正解かわからなくなってきた。
わかる。でもそんなに難しく考えず、注意したいポイントはしっかり抑えながら探していこう
土地選び・土地探しにおいて駅近や坪数、価格等々、いくつかの条件があると思います。その中で大事にしたい具体的なポイントをいくつか紹介していきたいと思います。
まず一つ目は「土地の方角」です。
基本的には日当たりを考えて、南に面した土地がいいとされています。土地の価格も南向きか北向きかで変わってきますのでやはり重要なことです。
しかし我が家はあえて北向きの土地を選びました！
北向きって暗いし寒そうだし……南向きの方がいいんじゃない？
妻の言う通り普通ならそう思うはずです。ですが北向きの土地にはメリットもあります！
北向きの土地のデメリット・メリット
まず「北向きの土地のデメリット」ですが、
- 日当たりが悪い
- 寒い
- 電気代がかかる
- 資産価値が低い
日当たりに関しては言わずもがなです。南に面した土地に比べると圧倒的に日当たりが良くないと言えます。冬場など日照時間が短い季節は特に顕著に表れるかと思います。
寒さに関しても同じことが言えます。特に冬は日照時間が短いため、常に日陰という可能性もあります。それに伴い暖房器具をつけたり部屋の明かりを早い時間から点けたりと、光熱費がかかる可能性もあります。
最後に土地の資産価値です。北向きの土地は南向きの土地に比べて販売価格が低いです。つまり北向きの土地は資産価値が低いということになります。将来土地を手放すつもりの方は注意しておきたいところですね。
聞けば聞くほど北向きの土地ってマイナスなイメージしか沸かないし、とりあえず南向きの土地にしておけば安心じゃない？
とんでもない！ 北向きの土地には間取り次第でメリットもたくさんあるんだよ！ 北向きだからと候補から外すのはまだ早いよ
続いて「北向きの土地のメリット」ですが、
- 土地の価格が安い
- 固定資産税が安い
- プライベートな空間ができる
- 夏場は涼しい
土地の価格が安いのは北向きの土地を選ぶメリットと言えるでしょう。土地によっては数百万〜価格が違ってきます。土地の価格を抑えられた分、費用を上物（建物）に回すこともできます。
続いて土地にかかる固定資産税に関してですが、これも南向きの土地より北向きの土地の方が少し低い場合が多いです。土地の固定資産税は方角以外にも様々な条件の上決定されるため、一概にそうとは言い切れませんが、こういった面からも検討してみてもいいかもしれませんね。
次に北向きの土地はプライベートな空間ができるという点ですが……我が家が北向きの土地を選んだのもこれが一番の決め手でした。南側にプライベートな庭空間をとることで、LDKにも十分な日差しを確保することができるのです。その他にも吹き抜けに窓をつけるなど、一日中採光の取れた空間作りも可能です。
北向きのリビングは暗く寒いイメージがありますが、間取り次第では日中も電気をつけずに過ごせるようになります。また北向きの間取りは一定の光量が入る落ち着いた空間になります。
そしてそんな我が家はなんと北向きのLDKです……！
まだ建物の引き渡しがされていないので、引渡しが完了したら採光についてなど詳しくまとめてみたいと思います。
土地の前面道路・セットバックは要注意！
土地の購入を決める前によく確認して欲しいのが前面道路です。
道路幅は6ｍあるでしょうか？ 6ｍあると、車同士のすれ違いも余裕があります。
最近の道路は6ｍ幅が主流かと思いますが、道路幅は最低4ｍ必要とされています。4ｍというのは災害時に緊急車両の乗り入れを可能にすることや避難時の通路確保のためとされています。
その為、幅4ｍ以上の道路に最低でも敷地が2ｍ以上接していなければ建築できないという決まりがあります。
もし前面道路が2ｍしかない場合、残り2ｍはどこからとるのか。答えは接している土地の敷地から2ｍとることになります。いわゆるこれがセットバックと呼ばれるものです。
セットバックして建てた家の場合、セットバックの部分は道路とみなされるため、駐車や目隠しフェンスを立てることはできません。
セットバックありの土地を購入する際は、敷地の一部が道路になるということをしっかり理解した上で購入に踏み切って欲しいと思います。
昔から城下町だった場所などは、特に道幅が狭かったり建築条件が厳しかったりと何かと条件がつきやすいので要注意です。
建築条件付きの土地って？
土地探しをしているとよく目に入るのが「建築条件付き」という文字。土地を探している方なら誰もが目にしたことがあると思います。
不動産サイトでもよく見かけるけど……そもそも建築条件付きって何？
建築条件付きの土地とは、文字通り「建築条件がついている土地」のこと。その具体的な内容ですが、売主が買主に対して「指定のハウスメーカー（不動産・工務店など）」で「一定期間内」に「住宅を建築する」ことが条件として定められています。
分譲地でも大体いい土地は先に不動産やハウスメーカーが購入していることが多いです。我が家の土地探しでも、いいなと思った土地が建築条件付きなんてしょっちゅうでした（泣）
どんな土地かはわかったけど、決められたハウスメーカーでしか建てられないなんて……
それが場合によっては建築条件を外すこともできるらしいんだ！
建築条件付きだからといって諦めるのはまだ早いです。場合によっては土地代金に＋追加費用を払うことで条件を外してくれるところもあります。
もしどうしてもこの土地がいいという場合は確認してみるといいと思います。
追加費用に関しては売主によるそうなので一概には言えないですが、我が家が一度確認したときは＋数百万で建築条件付きを外せると言われたことがありました。
知っておきたい市街化調整区域・その他の土地について
我が家が検討した土地の中であったのが「市街化調整区域」という土地。
市街化調整区域とは、国土交通省や都道府県によって「市街化する」土地と「市街化しない」土地（エリア）が定められています。つまり簡単に言うと、どんどん発展させていく場所＝市街化区域、田園風景などそのままの自然を残した場所＝市街化調整区域ということです。
市街化調整区域に建築する場合、条件があることもあります。屋根の形状や高さ制限など、自分が思った通りの外観や建物にならない場合もあるということです。
市街化調整区域に関わらず、家の外観や建築物の高さ指定などは土地によってさまざまです。敷地内の何％かは植物が必要など、街全体の景観をよくし資産価値を上げようと取り組む条件のある土地なんかもあります。
我が家でも一時期セキスイハイムのフラットな屋根で計画していましたが、土地によっては三角屋根じゃないと建てられないところがありました。屋根の形状で大きく予算が変動するので要注意です。
家の外観に直接関わってくることなので、土地の契約を行う前にしっかり条件を確認しておきましょう！
土地の大きさ・坪数が全てじゃない
平均的な家の大きさは延べ床面積30〜35坪くらいかと思います。それに対して（場所にもよりますが）、土地の坪数平均が40〜50坪くらいでしょうか。これくらいだと車2台分の駐車スペースとちょっとした庭ができるくらいかなと思います。
土地が60坪を超えてくると、私の体感では平均より広い土地に分類されてくるでしょうか。
しかし注意したいのが、土地は広ければいいということではないのです！
我が家を例に話すと、我が家は60坪の土地に対し延べ床面積35坪の四角い家を建てています。ここで忘れちゃいけないのが外構費用です。土地が60坪を超えてくると外構費用がかなり掛かってくると覚悟が必要です。
土地によって異なると思いますが、我が家は新しくできた分譲地で境界線のフェンスを必ず一辺負担することになっています。そのほかにも目隠しフェンスの距離が長いわ土間コンスペースが広いわで我が家は外構費用に200万を見ていましたが全く足りませんでした……。
外構業社はアイ工務店に依頼せず、他社で4社ほど見積もりをお願いしたのですが、どの業者も200万で収まることはありませんでした。（必要最低限のメッシュフェンス＋駐車場の土間コン＋門柱＋その他諸経費で200万以上かかりました）
その他にも、土地の大きさに比例して維持管理も手間がかかってきます。
DIYするにも土地が広すぎて大変……
なんてことになりかねないため、明確な目的や使用用途もなく広い土地を購入するのは少し考えてみた方がいいかもしれませんね。
まとめ
いかがだったでしょうか。我が家が土地を選ぶ際に気をつけたポイントやコツをまとめてみました。
我が家も土地探しは本当に苦労しました。何度も妥協しかけたこともありましたが、今となっては諦めず待ち続け、探した甲斐があったと思える土地に出会うことができました。
また土地を探す際に頼りになる営業のお力添えがあったことも大きいです。
ざっくりとになってしまったので、機会があれば土地探しについてより詳細な記事を書いてみようと思います。
この記事が少しでもどなたかの参考になれば幸いです。
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